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“一鋪毀三代”?錯啦,真正的“錢景”在這里!
瀏覽 發布時間 20/06/30

        俗話說“一鋪養三代”。多年來,商鋪投資一直受到許多人的追捧。為什么商鋪能成為多數人投資的首選?前不久,央行出了一份調研報《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》。
        報告中有些結論則與一般的認知有出入。比如,車子的豪華與否,住房套數的多少,普遍被認為是拉開財富差距的重要因素。報告卻顯示,城鎮居民家庭擁有的住房數量越多,其家庭資產中住房資產的占比反而越低。商鋪及   廠房等經營性資產才是家庭資產差距大的重要原因!
        有錢人為什么喜歡買商鋪、廠房、寫字樓等經營性資產?未來還能不能買?怎樣的商鋪、寫字樓等受到他們的青睞?
        根據央行的報告,在受調查家庭中,15.9%的家庭擁有商鋪或廠房等經營性資產,這些家庭的經營性資產均值為257.5萬元,占其家庭總資產的33.1%。擁有經營性資產家庭的戶均總資產為776.8萬元,是沒有經營性資產家庭的3.4倍。
        家庭總資產越多,經營性資產的擁有率越高,經營性資產在家庭資產中的比重越大。按家庭總資產排序,資產最高10%的家庭中,近半數的家庭擁有經營性資產,這些家庭的經營性資產占家庭總資產的35.6%;而資產最低20% 家庭中僅有3.5%的家庭擁有經營性資產。
        為何富人喜歡買商鋪等經營性資產?原因主要有以下幾點:
        限購限貸等調控下,無法大量購買住宅,只能投資商辦
        2011年,數據如下:
        城市家庭平均資產為247.60萬元
        城市家庭資產的中值為40.5萬元
        中國家庭自有住房擁有率為89.68%
        2019年,數據如下:
        城鎮家庭平均資產317.9萬元
        城鎮家庭資產的中值為141萬元
        中國家庭自有住房擁有率為96%

        我們知道,平均數是很具有欺騙性的,相比之下,中位數更能反映真實情況。9年間,城鎮居民家庭平均資產只增長了28%,中位數卻增長了248%!平均數從中位數的6倍多,縮小到了只有2倍多。
        考慮到住房占了城鎮居民資產的7成,而且,越是資產少的家庭,住房占其總資產的比例越大。我們不難得出這樣的結論:城鎮化和住房價格的上漲,推動了大多數城鎮居民家庭資產的增長。
        那為什么有錢人家庭資產的增速反而較慢呢?因為其不能無限加杠桿。
        假設你2009年買入100萬元的房子,首付3成,貸款70萬元,房價按照每年增長30萬元的速度逐年遞增。最初幾年,回報率非常高,可是隨著時間延長,你的年復合收益就沒有那么高了。為啥?因為,隨著時間的推移,你的杠桿率越來越低——你的負債并不能跟你的財富同步增長,使得你的回報越來越慢。
        只有讓負債與財富的增幅保持一致,你才能享受到最大的財富增幅,但是即便你付得起首付還得起月供,也沒辦法那樣做,因為調控——限購限貸等。
        富人有錢可以買更多住宅,放更大杠桿,但是政策不允許。只能轉而買商辦,因為商辦基本不限購。
        商辦能夠提供穩定的現金流,且租金回報率遠高于住宅
        在很長一段時間里,商辦,特別是商鋪的收益率本身也不錯。以至于一直有“一鋪養三代”的說法。
        為啥?因為那個時候商品住宅供不應求。住宅以外的各種商品同樣處于短缺的狀態,基本上處于生產出來就能賣掉的狀態,商鋪自然值錢。
        特別是地段好的商鋪,人流量大,人流量那就是錢。
        與此同時商鋪本身也會不斷增值。
        而且,投資商辦還有很大的靈活性。可以買來出租,也可以自用。大多數投資產品,主要通過增值獲得收益。商辦的收益則廣泛得多:可以等待增值后轉手賺取差價,可以出租賺取穩定租金收益(下文還會詳細談到),還可以自用。近年來,一些企業老板就后悔當年沒買幾層寫字樓,現在每年要付出巨額的費用租賃辦公室。
        商用不動產的定價邏輯是“以租金定價”,比住宅更合理
        住宅和商辦的定價邏輯不同,商業不動產的毛租金回報率在5%左右,遠高于住宅(約2%)。
        而且,商業不動產是“以租金定價”,住宅是按“稀缺性”定價。相比之下,商業不動產較理性。
        雖然投資商辦物業,能用到的杠桿倍數比住宅要低得多,但由于價格合理、收益率不錯,能產生穩定的現金流,既有助于增加抗風險的能力,還能抓住其他隨時冒出來的投資機會。
        近年來,一鋪毀三代的說法漸漸多了起來。寫字樓、購物中心等越來越多,特別這次疫情之后,人們發現,各地的寫字樓空置率創新高,購物中心也還沒有恢復疫情前的人流量。
       而且,這次疫情強化了人們線上消費、辦公的習慣。不少人都認為,未來辦公、購物的場景都會發生不小的改變。那么商辦還有投資價值嗎?
        寫字樓市場是反映產業與經濟發展的晴雨表。如果和自己比,過去幾年我國經濟增速確實有所回落。但,放眼全球,即便是面對疫情沖擊,中國的經濟增速依然是鶴立雞群的。而且,IMF(國際貨幣基金組織)的最近報告預測,中國將引領2021年全球經濟增長。
        第三產業的占比越高,商務辦公樓的需求越大。目前,典型發達國家第三產業就業人數的占比普遍都在70%左右,高的80%多。具體到發達國家的城市,目前在倫敦、紐約的產業結構中,第三產業產值的占比超過90%。
購物中心、社區商鋪等同樣如此。
         截至2019年底,全國已開業的8萬平方米以上的購物中心近2000座,預計到2025年底共會達到3500座左右。如果不分面積大小,全部購物中心更是已達8000座。
跟寫字樓的原因有點類似。僅從數量上看,購物中心似乎已經過剩,但從融入當地市場和滿足人們美好生活來看卻還遠遠不夠。
        至于社區商業,疫情后更是迎來新的發展機遇。
        最近,公募REITs試點的橫空出世,中國房地產市場存量規模大,基建投資支出多,都為發展REITs市場奠定了較好的基礎,中國發展REITs市場的“原材料”較為充足,從投資者的角度看,REITs號稱是股、債、現金之外的“第四類資產”,具有較高收益、較低風險、低相關性、高流動性等諸多優勢。
        在房住不炒和地方隱性債務受限背景下,高收益資產稀缺的時代已經到來,REITs產品有可能成為投資者青睞的重要對象。按照美國等經驗看,在成熟的REITs市場中,租賃、寫字樓、商場等可能是主流品種,加上中國房地產和基建規模龐大,理想情況下REITs市場規模可能達到GDP的5%,根據2019年GDP為99萬億測算,REITs規模將接近5萬億。從另一個角度看,中國不動產市場的規模發展空間看似應超過美國。
        公募REITs試點更是給商用不動產的投資增加了巨大的想象空間。一旦將試點拓展到商辦物業,意味著普羅大眾也可以通過購買REITs,間接投資商辦了。
        市面上的商鋪千千萬,如何才能選好商鋪?選對自己的經營性資產,讓財富翻倍?



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